Trendio
Active member
Durum: 01/02/2023 10:01 am
Uzmanlara göre emlak fiyatları yüzde ona kadar düşebilir, ancak 2023’te kiraların artması muhtemel. Bunun nedeni, diğer şeylerin yanı sıra, kiraya yansıyan daha yüksek malzeme ve finansman maliyetleri.
Almanya’da emlak fiyatlarının yalnızca yükseldiği on yıldan fazla bir sürenin ardından uzmanlar fiyatların düşmesini, ancak kiraların artmasını bekliyor. Çünkü artan kredi faiz oranları ve yüksek inşaat maliyetleri nedeniyle, birçok kişi artık mülk sahibi olamıyor veya inşaat projelerinden çekiliyor.
Birçoğu kiralık dairelere geçiyor, böylece kiralar yeniden daha güçlü bir şekilde tırmanıyor. Bu, Almanya’daki birçok insanı etkiliyor, çünkü nüfusun sadece yarısı mülk sahibi – Avrupa’daki neredeyse tüm diğer ülkelerden daha az. Federal İstatistik Ofisi’ne göre sahiplik oranı yüzde 46,5.
Emlak piyasasında sıra dışı tablo
Alışılmadık bir tablo: On iki yılı aşkın süredir artan fiyatlar sonrasında, aranan şehirlerde bile evler ve apartman daireleri yeniden biraz daha ucuzladı. Muhtemel alıcıların konumu biraz iyileşti. Kredi komisyoncusu Interhyp’in özel müşteri direktörü Mirjam Mohr, “Şu anda emlak piyasasında daha fazla teklif ve fiyat müzakereleri için daha geniş bir kapsam görüyoruz” diyor.
Federal İstatistik Ofisi’ne göre, konut amaçlı gayrimenkul fiyatları üçüncü çeyrekte bir önceki çeyreğe göre ortalama yüzde 0,4 düştü. Alman Pfandbrief Bankalar Birliği (VDP), 2010’dan bu yana ilk eksi olan yüzde 0,7’lik bir düşüş gözlemledi. Geçen yılın aynı çeyreğine kıyasla fiyatlar hafif de olsa yükseldi.
Emlak fiyatlarında yüzde ona varan düşüş
Uzmanlara göre, trendin hızlanması muhtemel. Alman Ekonomik Araştırma Enstitüsü (DIW), 2023’te emlak fiyatlarında yüzde ona varan düşüşler olabileceğini düşünüyor. 97 şehirde yapılan bir araştırmada, araştırmacılar fiyatların kiralardan ayrılmaya devam ettiğini gözlemliyor – bu “spekülatif abartıların” bir işareti “. Büyük şehirlerdeki bir mülk son zamanlarda 28 yıllık kiraya mal oluyor – 1990’ların ortasından bu yana bir rekor. DIW, artan bir fiyat düzeltmesi riski görüyor.
2023’te maksimum yüzde dört ila altı oranında fiyat düşüşü bekleyen DZ Bank, bu kadar ileri gitmiyor. Analist Thorsten Lange, “Konut mülkleri söz konusu olduğunda, düşüşün biraz daha zayıf olması muhtemeldir, apartmanlar söz konusu olduğunda ise biraz daha belirgindir” diye yazıyor. Emlak fiyatları son on yılda kabaca ikiye katlandı. VDP CEO’su Jens Tolckmitt, sektördeki bazılarının mümkün olduğunu düşündüğü yaklaşık yüzde 20’lik keskin bir düşüşün bile yalnızca 2020 seviyeleri anlamına geleceğini söyledi.
Almanya’da güçlü emlak piyasası
Uzmanlar, Almanya’nın emlak balonunu patlatmak üzere olduğundan da şüphe duyuyor. Konut piyasasının ekonomik krizlerde bile güçlü olduğu kabul edilir, çünkü emlak genellikle ihtiyatlı ve uzun vadeli olarak finanse edilir – faiz oranları yükseldiğinde bu bir avantajdır. Birçok alıcı, düşük faiz oranlarını on veya 15 yıl boyunca güvence altına almıştı.
Alman Ekonomi Enstitüsü (IW) tarafından yapılan bir araştırma, “Bu, artan faiz oranlarının kredi yükü üzerinde doğrudan bir etkiye sahip olduğu Birleşik Krallık veya İspanya gibi değişken kredilere sahip ülkelerde farklıdır” diyor. 2000’lerin ortalarında faiz oranları yükseldiğinde, birçok Amerikalı bunalmıştı – emlak balonu patladı ve küresel mali krizi tetikledi.
Almanya’da fiyat düşüşüne karşı bir başka argüman da, örneğin komisyoncular için işlem maliyetlerinin yüksek olması ve kısa vadeli satışları caydırmasıdır. IW emlak uzmanı Michael Voigtländer’e göre, fiyat düşüşleri öncelikle yoksul konumlardaki veya yüksek enerji tüketimine sahip mülklerde görülebilir. “Enerji dengesi yüksek veya uygunsa, düzeltme için fazla bir potansiyel görmüyorum.”
Yapı kredisi üç katına çıktı
Buna ek olarak, konut kıtlığı sürüyor: ifo Enstitüsü aylardır konut inşaatında bir iptal dalgası gözlemliyor. Mortgage kredisi ve inşaat ruhsatlarına olan talep de çöktü. Yılın başından bu yana, on yıllık kredilerin faiz oranları üç kattan fazla arttı. Yüksek inşaat maliyetleri ile birlikte, yük birçok insan için çok fazladır. İnşaat oranı şu anda yüzde 3,8’in biraz altında; 2022’nin başında hala yüzde birdi. Federal hükümetin yılda 400.000 yeni daire hedefi düşmüştür ve bu hedef ütopik olarak değerlendirilmiştir: ZDB inşaat derneği önümüzdeki yıl 245.000 daire bekliyor.
IW uzmanı Voigtländer, “Ancak konut için yüksek talep, arz eksikliğini karşılıyorsa, bu fiyatları destekler” diye açıklıyor. Ayrıca pandemi döneminde iyice çöken yurt dışından gelen göçün özellikle şehirlerde konut talebini artırması ve artırması muhtemel.
Kiralık konut piyasası üzerindeki baskı artıyor
Peki ya emlak fiyatları keskin bir şekilde düşmezse ve krediler daha pahalı hale gelirse? DZ Bank’tan Lange, “Piyasa ortamı, güçlü sermayeye sahip alıcılar için fırsatlar sunuyor” diyor. Az birikimi olan müstakbel alıcılar ise çok daha yüksek kredi faiz oranları nedeniyle batmamak için yüksek bir gelire sahip olmak zorunda kalacaklardı.
Landesbank Helaba tarafından yapılan bir araştırmaya göre, talep kısmen kiralık konut piyasasına kayacak ve oradaki baskıyı artıracak. DZ Bank, nispeten düşük ek ücretlerin olduğu bir aşamadan sonra, son zamanlarda yüzde beşlik bir artışla yeni sözleşme kiralarının yeniden daha güçlü bir şekilde arttığını gözlemliyor.
Kiralar fiyatlardan daha hızlı artabilir
Analist Lange, “Kiralama piyasasında çok fazla baskı var” diyor. Orada, uygun fiyatlı konutlara yönelik güçlü talep, şehirlerde düşen boşluk oranlarını karşılıyor. Lange, Ukrayna’dan savaş mültecilerinin göçü açısından da yeni yılda darboğazda hiçbir şeyin değişmeyeceğini söylüyor. Yüksek malzeme fiyatları ve önemli ölçüde artan finansman maliyetleri ile konut şirketleri maliyetleri kiraya yansıtma baskısı altındadır.
IW uzmanı Voigtländer, uzun vadeli trendin değişeceğini ve emlak fiyatlarının artık kiraları geçmeyeceğini düşünüyor. IW verilerine göre üçüncü çeyrekte talep edilen kiralar bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yüzde 5,8 arttı. Voigtländer’in gözlemlediği gibi, tüm federal eyaletlerde büyüme, son üç yılın üçüncü çeyreğinde ortalamanın üzerindeydi. “Belki de artık kiraların fiyatlardan daha hızlı arttığı bir döneme giriyoruz.”
Uzmanlara göre emlak fiyatları yüzde ona kadar düşebilir, ancak 2023’te kiraların artması muhtemel. Bunun nedeni, diğer şeylerin yanı sıra, kiraya yansıyan daha yüksek malzeme ve finansman maliyetleri.
Almanya’da emlak fiyatlarının yalnızca yükseldiği on yıldan fazla bir sürenin ardından uzmanlar fiyatların düşmesini, ancak kiraların artmasını bekliyor. Çünkü artan kredi faiz oranları ve yüksek inşaat maliyetleri nedeniyle, birçok kişi artık mülk sahibi olamıyor veya inşaat projelerinden çekiliyor.
Birçoğu kiralık dairelere geçiyor, böylece kiralar yeniden daha güçlü bir şekilde tırmanıyor. Bu, Almanya’daki birçok insanı etkiliyor, çünkü nüfusun sadece yarısı mülk sahibi – Avrupa’daki neredeyse tüm diğer ülkelerden daha az. Federal İstatistik Ofisi’ne göre sahiplik oranı yüzde 46,5.
Emlak piyasasında sıra dışı tablo
Alışılmadık bir tablo: On iki yılı aşkın süredir artan fiyatlar sonrasında, aranan şehirlerde bile evler ve apartman daireleri yeniden biraz daha ucuzladı. Muhtemel alıcıların konumu biraz iyileşti. Kredi komisyoncusu Interhyp’in özel müşteri direktörü Mirjam Mohr, “Şu anda emlak piyasasında daha fazla teklif ve fiyat müzakereleri için daha geniş bir kapsam görüyoruz” diyor.
Federal İstatistik Ofisi’ne göre, konut amaçlı gayrimenkul fiyatları üçüncü çeyrekte bir önceki çeyreğe göre ortalama yüzde 0,4 düştü. Alman Pfandbrief Bankalar Birliği (VDP), 2010’dan bu yana ilk eksi olan yüzde 0,7’lik bir düşüş gözlemledi. Geçen yılın aynı çeyreğine kıyasla fiyatlar hafif de olsa yükseldi.
Emlak fiyatlarında yüzde ona varan düşüş
Uzmanlara göre, trendin hızlanması muhtemel. Alman Ekonomik Araştırma Enstitüsü (DIW), 2023’te emlak fiyatlarında yüzde ona varan düşüşler olabileceğini düşünüyor. 97 şehirde yapılan bir araştırmada, araştırmacılar fiyatların kiralardan ayrılmaya devam ettiğini gözlemliyor – bu “spekülatif abartıların” bir işareti “. Büyük şehirlerdeki bir mülk son zamanlarda 28 yıllık kiraya mal oluyor – 1990’ların ortasından bu yana bir rekor. DIW, artan bir fiyat düzeltmesi riski görüyor.
2023’te maksimum yüzde dört ila altı oranında fiyat düşüşü bekleyen DZ Bank, bu kadar ileri gitmiyor. Analist Thorsten Lange, “Konut mülkleri söz konusu olduğunda, düşüşün biraz daha zayıf olması muhtemeldir, apartmanlar söz konusu olduğunda ise biraz daha belirgindir” diye yazıyor. Emlak fiyatları son on yılda kabaca ikiye katlandı. VDP CEO’su Jens Tolckmitt, sektördeki bazılarının mümkün olduğunu düşündüğü yaklaşık yüzde 20’lik keskin bir düşüşün bile yalnızca 2020 seviyeleri anlamına geleceğini söyledi.
Almanya’da güçlü emlak piyasası
Uzmanlar, Almanya’nın emlak balonunu patlatmak üzere olduğundan da şüphe duyuyor. Konut piyasasının ekonomik krizlerde bile güçlü olduğu kabul edilir, çünkü emlak genellikle ihtiyatlı ve uzun vadeli olarak finanse edilir – faiz oranları yükseldiğinde bu bir avantajdır. Birçok alıcı, düşük faiz oranlarını on veya 15 yıl boyunca güvence altına almıştı.
Alman Ekonomi Enstitüsü (IW) tarafından yapılan bir araştırma, “Bu, artan faiz oranlarının kredi yükü üzerinde doğrudan bir etkiye sahip olduğu Birleşik Krallık veya İspanya gibi değişken kredilere sahip ülkelerde farklıdır” diyor. 2000’lerin ortalarında faiz oranları yükseldiğinde, birçok Amerikalı bunalmıştı – emlak balonu patladı ve küresel mali krizi tetikledi.
Almanya’da fiyat düşüşüne karşı bir başka argüman da, örneğin komisyoncular için işlem maliyetlerinin yüksek olması ve kısa vadeli satışları caydırmasıdır. IW emlak uzmanı Michael Voigtländer’e göre, fiyat düşüşleri öncelikle yoksul konumlardaki veya yüksek enerji tüketimine sahip mülklerde görülebilir. “Enerji dengesi yüksek veya uygunsa, düzeltme için fazla bir potansiyel görmüyorum.”
Yapı kredisi üç katına çıktı
Buna ek olarak, konut kıtlığı sürüyor: ifo Enstitüsü aylardır konut inşaatında bir iptal dalgası gözlemliyor. Mortgage kredisi ve inşaat ruhsatlarına olan talep de çöktü. Yılın başından bu yana, on yıllık kredilerin faiz oranları üç kattan fazla arttı. Yüksek inşaat maliyetleri ile birlikte, yük birçok insan için çok fazladır. İnşaat oranı şu anda yüzde 3,8’in biraz altında; 2022’nin başında hala yüzde birdi. Federal hükümetin yılda 400.000 yeni daire hedefi düşmüştür ve bu hedef ütopik olarak değerlendirilmiştir: ZDB inşaat derneği önümüzdeki yıl 245.000 daire bekliyor.
IW uzmanı Voigtländer, “Ancak konut için yüksek talep, arz eksikliğini karşılıyorsa, bu fiyatları destekler” diye açıklıyor. Ayrıca pandemi döneminde iyice çöken yurt dışından gelen göçün özellikle şehirlerde konut talebini artırması ve artırması muhtemel.
Kiralık konut piyasası üzerindeki baskı artıyor
Peki ya emlak fiyatları keskin bir şekilde düşmezse ve krediler daha pahalı hale gelirse? DZ Bank’tan Lange, “Piyasa ortamı, güçlü sermayeye sahip alıcılar için fırsatlar sunuyor” diyor. Az birikimi olan müstakbel alıcılar ise çok daha yüksek kredi faiz oranları nedeniyle batmamak için yüksek bir gelire sahip olmak zorunda kalacaklardı.
Landesbank Helaba tarafından yapılan bir araştırmaya göre, talep kısmen kiralık konut piyasasına kayacak ve oradaki baskıyı artıracak. DZ Bank, nispeten düşük ek ücretlerin olduğu bir aşamadan sonra, son zamanlarda yüzde beşlik bir artışla yeni sözleşme kiralarının yeniden daha güçlü bir şekilde arttığını gözlemliyor.
Kiralar fiyatlardan daha hızlı artabilir
Analist Lange, “Kiralama piyasasında çok fazla baskı var” diyor. Orada, uygun fiyatlı konutlara yönelik güçlü talep, şehirlerde düşen boşluk oranlarını karşılıyor. Lange, Ukrayna’dan savaş mültecilerinin göçü açısından da yeni yılda darboğazda hiçbir şeyin değişmeyeceğini söylüyor. Yüksek malzeme fiyatları ve önemli ölçüde artan finansman maliyetleri ile konut şirketleri maliyetleri kiraya yansıtma baskısı altındadır.
IW uzmanı Voigtländer, uzun vadeli trendin değişeceğini ve emlak fiyatlarının artık kiraları geçmeyeceğini düşünüyor. IW verilerine göre üçüncü çeyrekte talep edilen kiralar bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yüzde 5,8 arttı. Voigtländer’in gözlemlediği gibi, tüm federal eyaletlerde büyüme, son üç yılın üçüncü çeyreğinde ortalamanın üzerindeydi. “Belki de artık kiraların fiyatlardan daha hızlı arttığı bir döneme giriyoruz.”